بازسازی داخلی و یا همان مرمت یک بنا به مجموعه فعالیت‌هایی گفته می‌شود که با انجام دادن آن بر روی یک بنا عمر آن بنا را افزایش داده و هم چنین با انجام تعمیرات در آن به حفظ و ماندگاری بنا کمک می کند. به یاد داشته باشید که بازسازی ملک و ساختمان قوانین و روش‌های خود را دارد. به طور معمول خانه‌های فرسوده و قدیمی‌کلنگی بیشتر از سایر خانه‌ها به بازسازی نیاز دارند. در ادامه با مدرن ویلا همراه باشید تا اطلاعات بیشتری به دست آورید.
مراحل بازسازی منزل به چه صورت است؟
زمانی که هدف خود را از بازسازی خانه با توجه به بودجه مدنظر خود و نیازهایتان مشخص کردید، سپس باید به سراغ فرآیند اصلی بازسازی بروید. حال بهتر است که بدانید این پروسه شامل دو مرحله کلی است که شامل: بازسازی دکوراسیون بنا و بازسازی زیر ساخت ساختمان می‌باشد. حال بازسازی دکوراسیون شامل مواردی می‌شود که مربوط به ظاهر و مهم تر از همه زیبایی دیزاین داخلی خانه است و تمام فضاهای خانه که می‌خواهید آن را نوسازی کنید را در بر می‌گیرد. بازسازی زیر ساخت ساختمان نیز شامل تغییر و یا حتی تعمییر قسمت‌های حیاتی خانه از جمله لوله کشی و برق می‌باشد که به نیازهای روزانه شما مربوط می‌شود.
برآورد هزینه بازسازی یک ساختمان چطور انجام می‌شود؟
به منظور برآورد هزینه بازسازی یک خانه از هزینههای دیگری که باید انجام دهید حتما مطمئن شوید و بعد از آن به سراغ تهیه یک لیست کامل از قسمت‌هایی که می‌خواهید بازسازی خانه را در آن انجام دهید بروید. سپس هزینه هر کدام را به صورت حدودی برآورد کنید و در کنار آن باید زمانی که هر کدام از این بخش‌ها برای بازسازی نیاز دارند را هم مشخص کنید.
البته در مرحله برآورد هزینه بازسازی و در سایر مراحل دیگر بهتر است که با کارشناسان در زمینه بازسازی خانه‌های فرسوده مشورت کنید. حال هزینههای بازسازی خانه‌های فرسوده به صورت کلی شامل: هزینه خرید مصالح، هزینه حمل و نقل زباله، هزینه تعمیرات، هزینه تغییر دکوراسیون، پیمانکاران، هزینه مجریان، کارگران و نیروهای حضور یافته در پروژه بازسازی می‌باشد.
هزینه مجریان عمدتا به دو روش اصلی کنترات و روزمزد محاسبه می‌شود که در روش کنتراتی که این روش در خیلی از پروژه‌های ساختمانی اجرا می‌شود، پیمانکار به صورت کلی قیمتی را برای انجام پروژه در نظر می‌گیرد. در این روش سرعت انجام کار هم بیشتر است و به این گونه پیمانکار تشویق می‌شود تا سریع تر و در زمان کوتاهی پروژه را به پایان برساند تا به دستمزد خود برسد. در روش روزمزد که عمدتا از این روش برای پروژه‌هایی استفاده می‌شود که متراژ بالایی ندارند و برای مجری از لحاظ اقتصادی به صرفه نیست تا بر اساس متر مربعی کار کند، دستمزد استاد کاران حرفه‌ای معمولا روزانه در نظر گرفته می‌شود.
بازسازی خانه قدیمی‌چطور انجام می‌شود؟
به طور معمول نوسازی ساختمان‌ها و بازسازی داخلی به دو روش انجام می‌شود.
- روش بازسازی ساختمان سبکی
- روش دیگر بازسازی ساختمان حفاظتی است.
مهم است که بدانید این دو روش از لحاظ هزینه بازسازی ساختمان کاملا یکسان هستند که به توضیح این دو روش خواهیم پرداخت.
بازسازی ساختمان حفاظتی
در این روش به بازسازی و حفاظت کلی از ساختمان شما پرداخته می‌شود. در این روش همه یک بنا مورد بازسازی و حفاظت قرار خواهد گرفت. لازم به ذکر است که در روش بازسازی ساختمان حفاظتی یک مطالعه جامع و کامل بر روی کلیه ویژگی‌های یک ساختمان و مصالح آن ساختمان انجام می‌شود تا به این گونه بتوان مراحل بازسازی را به صورت صحیح و کامل انجام داد.
بازسازی ساختمان سبکی
روش بازسازی ساختمان روشی است که تکههای جدید جایگزین تکههای فرسوده‌تر خواهند شد. در این روش کمترین تغییر نسبت به طرح اولیه ایجاد می‌شود. به طور معمول از این روش جهت بازسازی بناهای تاریخی استفاده می‌شود، چرا که قرار است سبک و‌هارمونی تاریخی بدون کمترین تغییر باقی بماند. در این روش شباهت بسیار زیادی بین طرح جدید و طرح قدیمی‌وجود دارد.
آیتم‌هایی که در اغلب بازسازی خانه‌های فرسوده انجام می‌شود
به منظور شروع بازسازی خانه در ابتدا از منزل قدیمی‌یک نقشه تهیه می‌شود که مکان دقیق اتاق‌ها و سایر بخش‌های مختلف خانه در آن مشخص شده و تغییرات لازم برای بازسازی روی آن پیاده می‌شود. حال در ادامه به آیتم‌هایی که در بازسازی خانه‌های فرسوده انجام می‌شود، خواهیم پرداخت.
اعمال تغییرات در پوشش کف و دیوار
این تغییرات از بیشترین اما راحت‌ترین تغییراتی است که در طی بازسازی خانه‌های کلنگی انجام می‌شود و برای انجام آن می‌توان از گزینههای زیادی از جمله: پنل‌های دکوراتیو سه بعدی، دیوار پوش، پوستر سه بعدی، شیشه تزیینی، سنگ دکوراتیو، تایل آلومینیومی‌و انواع کاغذ دیواری و یا حتی رنگ آمیزی مجدد خانه و خیلی از گزینههای دیگر استفاده کرد. این موضوع را هم باید افزود که در زمینه کف پوش هم گزینههای سرامیک، لمینت، انواع کف پوش‌های سه بعدی، پارکت، کف پوش‌های پلاستیکی، موکت و … قابل استفاده هستند.
بازسازی آشپزخانه
به طور معمول بازسازی آشپزخانه به منظور اوپن کردن با بنایی و یا کاشی کاری همراه است که اغلب بحث تغییر در دکوراسیون داخل آن مانند کابینت‌ها را هم به همراه دارد. حال مواردی که در نوسازی آشپزخانه انجام می‌شود شامل: تعویض کابینت‌ها ، تخریب آرک‌های قدیمی‌و رابیتس کاری، تخریب دیوارها، نوسازی و یا در صورت لزوم جابه جایی لوله کشی، کاشی بین کابینتی، پرده، کف سازی و … می‌باشد که البته به دلیل موارد زیادی که در زمینه بازسازی آشپزخانه وجود دارد معمولا بازسازی پر هزینه‌ای خواهد بود.
بازسازی اتاق‌ها
در بازسازی اتاق‌ها سه گزینه اصلی نیاز به تغییر پیدا می‌کنند که شامل دیوارها و کف یا کمدها هستند. شما می‌توانید از انواع کفپوش و یا حتی تغییر موکت استفاده کنید، یا سقف را کناف کاری کنید و کمدها را با نوع جدیدتر آن تعویض نمایید. تغییر لوسترها هم جلوه خاصی را به فضای خانه می‌دهند.
شرایط بازسازی داخلی و تعمیر خانه چیست؟
برای بازسازی خانه در ابتدا و قبل از هر کاری به مجوز شهرداری نیاز است که با استفاده از خدمات الکترونیکی می‌توان آن را انجام داد. مهم است که بدانید تمام مراحلی که در طول بازسازی ساختمانی و یا تخریب آن انجام می‌شود، باید تحت نظر یک مهندس ناظر که نام او در (پروانه ساختمان) قید می‌شود صورت گیرد. لازم به ذکر است که مالکان منازل مسکونی که قصد نوسازی را دارند نباید بدون اخذ پروانه، اقدام به تخریب بنای قدیمی‌خود کنند. هم‌چنین مهندس ناظر باید بر تمام عملیات تخریب نظارت داشته باشد و تمام اقدامات لازم را انجام دهد، چرا که اگر مهندس ناظر در عملیات تخریب حضور نداشته باشد، عملیات بسیار خطر آفرین خواهد بود. به طور کلی موارد مانند:
تمام عملیات‌های اجرایی یک ساختمان باید الزاماً تحت نظر یک شخص به نام مهندس ناظر که نام او در پروانه ساخت قید شده است انجام شود و نیاز به مجوز بازسازی دارد. تمام مالکانی که قصد نوسازی منازل خود را دارند، نمی‌توانند بدون اخذ پروانه ساخت امکان تخریب بنا و یا تغییر کاربری را داشته باشند. حضور مهندسین ناظر جهت اجرای عملیات تخریب بنا بسیار ضروری و مهم شمارده می‌شود، چرا که نظرات فنی و علمی‌مهندسین ناظر جهت تخریب و نوسازی یک بنا امری الزامی‌است، زیرا مهندسین ناظر ساختمانی اشراف کامل بر مسائل فنی-مهندسی و هم چنین استاندارهایی که برای تخریب بنا ضروری است دارند. به همین دلیل تخریب یک بنا و تغییر کاربری آن بدون وجود و نظارت مهندس ناظر بسیار خطرناک است. در صورت عدم وجود مهندس ناظر بر عملیات تخریب بنا قطعاً احتمال وقوع حوادث افزایش خواهد یافت. پس بهتر است مردم از عادت‌های قدیمی‌دوری کرده و بپذیرند که مهندس ناظر چه نقش مهمی‌در ارائه خدمات بهینه که به نفع شهروندان و حتی شهر است، دارند.
بازسازی خانه‌های فرسوده
بیشتر بازسازی خانه‌های فرسوده و قدیمی‌به دلیل نیاز به تعمیرات اساسی به دنبال آسیب دیدن و یا وجود مشکلاتی در طراحی و ساخت اولیه در آن، انجام می‌شود. هم چنین مهم است که بدانید بازسازی خانه‌های فرسوده از قوانینی پیروی می‌کند که این قوانین همان طور که از اسم آن پیداست مخصوص بازسازی ساختمان می‌باشد. به یاد داشته باشید که هر گونه نوسازی در یک ساختمان باید طبق اصول و قوانینی از قبل تعیین شده، انجام شود. بهتر است قبل از بازسازی به تمامی‌اصول و قوانین دقت نمایید تا در آینده با مشکلی مواجه نشوید.
تغییر کاربری ساختمان
نوع استفاده از زمین، ساختمان و یا حتی نوع فعالیتی که در یک قطعه زمین و یا ساختمان که مالکیت آن به صورت دائم و یا موقت بر عهده شما است کاربری ساختمان نام دارد و می‌توان آن را تغییر کاربری داد. طبق بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری باید برای همه ساختمان‌های موجود در شهر پروانه ساخت صادر شود. زمانی که پروانه ساخت صادر می‌شود شهرداری باید در ابتدا نوع فعالیت ساختمان را در نظر بگیرد و سپس پروانه آن را صادر کند و در صورت تغییر کاربری اطلاع داده شود. توجه داشته باشید که هرگونه تغییر کاربری و تحول در نوع فعالیت یک ساختمان که مغایر با نوع پروانه ساخت آن باشد یک تخلف به شمار می‌رود. این موضوع که فعالیت ساختمانی با توجه به پروانه ساخت آن تغییر پیدا کند در واقع تغییر کاربری نام دارد. یکی از مصادیق مغایرت احداث ساختمان با اصول شهرسازی هم در واقع همین تغییر کاربری می‌باشد. رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری مربوط به شهرداری است و این سازمان مسئول رسیدگی به آن است.
چه خانه‌هایی مشمول طرح استفاده از وام بافت فرسوده هستند؟
خانه‌هایی مشمول طرح استفاده از وام بافت فرسوده خواهند بود که شرایط زیر را داشته باشند:
ملک دارای بافت فرسوده اگر از نظر اقتصادی توجیه نشود وام بافت فرسوده به آن تعلق نمی‌گیرد. کارشناسان بانک مسکن، وظیفه دارند تا به بررسی این موضوع بپردازند. در صورتی که بعد از بررسی‌های لازم و ضروری، هزینههای آن توجیه اقتصادی برای بانک مسکن داشته باشد، با وام بافت فرسودگی متقاضی موافقت خواهد شد. ملک باید در محدوده‌های مشخص شده به عنوان بافت‌های فرسوده قرار داشته باشد. می‌توان این گونه بیان کرد که اگر ملک شما در محدوده‌های بافت فرسوده قرار نداشته باشد، وام بافت به شما تعلق نخواهد گرفت. طرح‌های بهسازی به تصویب رسیده، تعیین کننده محدوده‌های مورد نظر می‌باشد.
بازسازی داخلی ساختمان و بازسازی نمای ساختمان
در بازسازی داخلی همان‌طور که در قسمت قبل اشاره کردیم قسمت‌هایی از داخل خانه با توجه به نیازی که به تعمیرات دارند، مورد بازسازی قرار می‌گیرند، اما در بازسازی نمای ساختمان با توجه به این‌که این روزها ساختمان‌ها بسیار بلند و مرتفع شده‌اند و از این رو می‌توانند در صورت خرابی نما خطراتی را برای مردم به وجود بیاورند، نیازمند استفاده صحیح و نگهداری از آن‌ها هستیم. به عنوان مثال یک نمای سنگی که در بخش وسیعی از ساختمان‌های مسکونی و اداری به چشم می‌خورد، بر اثر برخی از شرایط می‌تواند فرسوده شده و دچار ترک خوردگی و یا پوسیدگی شود. به همین دلیل هم باید برای بازسازی نمای ساختمان از پوشش‌های موجود و یا تغییر بخش‌های آسیب دیده استفاده کرد. یکی از این پوشش‌های نما، استفاده از یک مایع ضد آب کننده نمای ساختمان است که با جذب به داخل سطح سنگ اجازه عبور آب باران را نمی‌دهد و به این گونه فعالیت‌های شیمیایی در سنگ به وجود نمی‌آید.
نکات مربوط به بازسازی ساختمان
اگر به دنبال بازسازی و تغییر دکوراسیون منزل قدیمی، اداری-تجاری، رستوران، مطب، دفتر املاک و … هستید، توصیه می‌‌کنیم به نکات مربوط به بازسازی توجه کنید. رعایت اصول مربوط به تعمیر، ترمیم و هم چنین مرمت ساختمان به افراد در رسیدن به نتیجه ایده‌آل و مطلوب کمک خواهد کرد.
حال از نکات مربوط به بازسازی و نوسازی ساختمان فرسوده، می‌توان به مواردی مانند: مشورت با افراد متخصص و مجرب و کارآزموده در این زمینه، بررسی دقیق و کامل فضاهای فرسوده، تعیین میزان تغییرات مورد نیاز و رعایت تناسب با فضاهای دیگر، تخمین زمان لازم برای انجام عملیات بازسازی، تخمین هزینه و بودجه لازم برای تعمیرات و مرمت ساختمان، بهره‌گیری از روش‌های مدرن و تکنولوژی روز در زمینه بازسازی و نوسازی، استفاده از متریال مرغوب و متناسب با سازه، تغییر دکوراسیون داخلی برای ایجاد تغییرات زیبایی بصری، پیاده‌سازی و اجرای دقیق تغییرات و تعمیرات و بازسازی، رعایت قوانین و مقررات در زمان اجرای عملیات بازسازی، رعایت موارد ایمنی در زمان اجرای عملیات زیر اشاره کرد.
وام بازسازی خانه‌های فرسوده
در سال ۱۳۹۹ وام بازسازی خانه‌های فرسوده توسط دولت افزایش یافته است و از سال ۱۳۹۶ باز آفرینی شهری در زمره فعالیت‌های مدیریت شهری قرار گرفته است. لازم به ذکر است که سود این وام‌ها ۱۳ درصد بوده و تا ۵۰ میلیون تومان تسهیلات سود ۹ درصد است و برای باقی آن سود ۱۸ درصد می‌باشد و میانگین سود ۱۳ درصد است.
وام بازسازی خانه روستایی
با توجه به آمارها، در حال حاضر بیش از ۲۲۶ هزار واحد مسکونی روستایی در استان تهران وجود دارد که از این تعداد، ۱۴۳ هزار واحد که ۶۳ درصد از کل را شامل می‌شود، فرسوده هستند و در برابر زلزله سست و نامقاوم هستند. حال این موضوع را هم باید افزود که در اجرای طرح وام بازسازی خانه روستایی، بنیاد مسکن، نظارت، نقشه و هم‌چنین تخریب بافت فرسوده را به صورت رایگان انجام داده است و ۵۰ میلیون تومان وام چهار درصد با دو سال دوره تنفس و ۱۲ سال دوره بازپرداخت ارائه می‌کند.
به چه دلایلی بهتر است بازسازی داخلی انجام شود؟
یکی از مهم‌ترین عوامل قدیمی‌بودن ساختمان است، با گذشت زمان و افزایش سن بنا فرسوده خواهد شد. حتی امکان دارد بخشی از بنا بر اثر سهل‌انگاری تخریب شود. در نتیجه در این گونه از ساختمان و بناها بهتر است بعد از بررسی‌های لازم شروع به بازسازی بنا کرد. از دیگر عوامل بازسازی طراحی نامناسب پلان و نقشه بنا است. بناهای قدیمی‌که با توجه به سلایق و علم قدیم طراحی شده‌اند زیاد باب طبع افراد نیستند و آن‌ها ترجیح می‌دهند پلان و نقشه ساختمان و بنای خود را با توجه به تکنولوژی روز تغییر دهند. گاهی اوقات کمبود فضا و یا تغییر در ابعاد اجزای بنا باعث بازسازی می‌شود. البته لازم به ذکر است که بعضی از افراد بازسازی بنای مورد نظر خود را انجام می‌دهند تا به این گونه قیمت آن را افزایش دهند. به طور معمول در بازسازی ملک تغییرات بسیار بنیادی صورت می‌پذیرد و در نتیجه ارزش آن بالاتر می‌رود.
آیا بازسازی داخلی و تعمیرات ملک بر روی قیمت آن تاثیر دارد؟
بهتر است که بدانید بازسازی داخلی و تعمیرات هر ملکی برروی قیمت آن تاثیر دارد. به طور حتم در برخی از فیلم‌ها و یا سریال‌‌های خارجی دیده‌اید که فردی که قصد دارد تا ملک خود را که می‌تواند خانه مسکونی، رستوران، مطب و … باشد را به فروش برساند، برای این‌که سود بیشتری کسب کند پیش از هرکاری شروع به بازسازی و تعمیرات می‌کند. لازم به ذکر است که تعمیرات ملک تاثیر بسزایی در قیمت آن ندارد، اما اهمیت بازسازی ملک بیشتر است. اگر ملک شما از لحاظ سازه‌ای و مقاومت هنوز می‌تواند عمر خوبی داشته باشد، بازسازی یکی از بهترین روش‌ها برای افزایش قیمت آن می‌باشد. هرچه بازسازی عمیق‌تر و گسترده‌تر باشد تاثیر بیشتری برروی افزایش قیمت آن خواهد گذاشت.
پس از بازسازی و تعمیرات بنا به چه میزان برروی قیمت آن می‌رود؟
به طور کلی بازسازی یک ملک باعث افزایش ۵ الی ۱۰ درصدی قیمت آن می‌شود. البته عواملی همچون موقعیت ملک، متراژ ملک، میزان هزینه خرج شده برای بازسازی امکان دارد این عدد را کمی‌بالا و پایین ببرد. در ایران باتوجه به این‌که قیمت بازسازی ملک تابع عوامل مختلفی است به همین دلیل ارائه عددی دقیق برای افزایش قیمت ملک کاری دشوار و تقریبا ناممکن است.
در سال ۲۰۱۸ طبق تحقیقاتی که دانشگاه‌هاروارد آمریکا انجام داده است با بررسی تمام عوامل و میزان تغییراتی که توسط مالک بر روی ملک انجام داده است، به طور متوسط تقریبا ۷.۵ درصد بر روی ارزش خانه افزوده شده است. البته لازم به ذکر است که جامعه آماری و بررسی این موضوع مربوط به آمریکا است. در ایران ارائه یک عدد دقیق کاری بسیار سخت و مشکلی است. اما طی بررسی‌های به عمل آمده از صاحب نظران و افرادی که به صورت حرفه‌ای در حوزه ملک و مسکن فعالیت می‌کنند بازسازی کامل ملک چیزی حدود ۵ الی ۱۲ درصد بر ارزش آن می‌افزاید. یکی از عوامل تاثیرگذار بعد از بازسازی برروی قیمت ملک در ایران ارزش زمین است. به طور معمول ساختمان‌هایی که در محله‌های گران بازسازی و تعمیرات را انجام می‌دهند، درصد افزایش بیشتری را تجربه خواهند کرد.
چگونه برای پروژه بازسازی تیم طراحی و پیمانکار پیدا کنیم؟
اگر به تازگی تصمیم گرفته‌اید بازسازی ملک خود را انجام دهید شاید برای شما سوال پیش آمده است که بهترین فرد و یا گروه برای انجام این کار کیست و چگونه می‌توان فرد و یا گروه متخصص این کار را پیدا کرد؟ در ابتدا باید به نوع پروژه خود دقت نمایید. برای شروع می‌توانید با یک سازنده، معمار و یا حتی یک طراح مسئله خود را مطرح کنید. البته لازم به ذکر است که کار این افراد امکان دارد در بعضی مواقع با یکدیگر تداخل داشته باشد، هرچند در مجموع به یک سمت حرکت می‌کنند. در هر حال به طور کلی می‌توان بیان کرد که معمار و طراح داخلی، ایده اولیه و هم چنین نقشه‌های معماری را تهیه می‌کند. آن‌ها هماهنگی‌های لازم برای مدیریت و پیشرفت پروژه بازسازی و نوسازی را انجام می‌دهند. حال پس از بررسی‌های لازم آن‌ها بهترین پیمانکار را به شما معرفی می‌کنند. به این گونه شما می‌توانید با خیال راحت به آن‌ها اطمینان کنید و به نظرات معماران و طراحان گوش دهید.
سخن آخر
بازسازی و یا مرمت یک بنا به مجموعه فعالیت‌هایی گفته می‌شود که با انجام دادن آن بر روی یک بنا عمر آن سازه را افزایش داده و با انجام تعمیرات در آن به ماندگاری و حفظ آن بنا کمک می‌کند. بازسازی زیر ساخت ساختمان شامل تغییر و یا تعمییر برخی از قسمت‌های ملک می‌شود. بازسازی دکوراسیون نیز شامل مواردی می‌شود که مربوط به ظاهر و زیبایی دیزاین داخلی ملک شما است.
به منظور برآورد هزینه بازسازی ملک قدیمی‌از هزینههای دیگری که باید انجام دهید مطمئن شوید و بعد از آن به سراغ تهیه یک لیست جامع از قسمت‌هایی که می‌خواهید بازسازی را در آن انجام دهید بروید. برآورد هزینه بازسازی ملک همیشه از مهم‌ترین دغدغه مالکان است که در صورت بهره گیری از دانش فنی و تجربی افرادی که در این زمینه فعالیت می‌کنند، می‌توان از هزینههای این عملیات مطلع شد. البته در این زمینه می‌توانید از مشاوران مدرن ویلا نیز مشاوره رایگان دریافت کنید. بازسازی ملک نیاز به مجوز دارد. نوسازی ساختمان‌ها به دو روش انجام می‌شود. تمامی‌مراحل بازسازی و تخریب آن باید تحت نظر یک نفر مهندس ناظر که نام او در پروانه ساختمان قید می‌شود، صورت بگیرد.
دیدگاه خود را بنویسید